מה זה תמ"א 38?

מושג ששומעים אותך כל כך הרבה בין חברים, משפחות, אסיפות דיירים, בממשלה ובעירייה. נכון שזה מתקשר לעולם הנדל"ן אבל בכתבה הבאה, אנו נצלול פנימה במטרה להסביר לכם את המושג הזה לעומק.

תמ"א – ראשי תיבות (קיצור) למונח הבא: "תכנית מתאר ארצית".

מי שאחראי לפרסום תכניות המתאר בישראל, זהו מינהל התכנון במשרד הפנים, אשר מקדם תכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות, אחראי על תקנות, חוקים, על ההיבט המקצועי והתפעולי בנושא. נכון לשנת 2021, מי שיושב בראשו אלו הם: דלית זילבר – מנכ"לית מינהל התכנון, טל רשף – סמנכ"ל תקציבים והון אנושי.

המספרים השונים, אלו הם בעצם המספרים הסידוריים אשר מקבלת כל תכנית ארצית למשל:

• תמ”א 13 – מסדירה את נושא התכנון והבנייה לאורך חופי ישראל
• תמ"א 14 ב' – תכנית מתאר ארצית לכרייה ולחציבה
• תמ"א 22 – תכנית מתאר ארצית ליער וליעור
• תמ"א 35 – תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור
• תמ”א 36 – תכנית מתאר ארצית לתקשורת
• תמ"א 38 – היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
רעידות אדמה מהוות איום רציני והן יכולות לגרום נזק למבנים ולנפש (אחרי נפילת רקטות כמובן).

האג'נדה העיקרית היא – לחזק את המבנה נגד רעידות אדמה, וזה בעצם יצמצם את הנזק או את הסיכון לנזקים. התמ"א אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, ומתייחסת למבנים שניתן היתר לבנייתם ניתן לפני 1980, ואינה חלה על מבנים שהם עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ”ר, מבנים שאינם מאוישים כמו מחסנים, מבנים המיועדים להריסה ויש אישורים לכך. עד כה היו 4 תיקונים לחוק.

תמ"א 38 מה מקבלים?

מהתוכנית מחולקת לשני חלקים:

• תמ"א 38/1 – חיזוק בניין קיים ותוספת בניה
• תמ"א 38/2 – הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

בתמ"א 38/1 מקבלים את הדברים הבאים

• עד 25 מ"ר לכל דירה
• חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה
• פטור מתשלום מס שבח ומהיטל השבחה
• מעלית, חניה, מחסן – אם זה מתאפשר כמובן, ומקבלים תקן לכך
• מרפסת – אשר משדרגת את רמת הבניין
• שיפוץ חיצוני לבניין – צנרת מים, ביוב, גז, לובי, חדר מדרגות, גינה, שיפוץ לכל החזית
• תוספת חדר נוסף \ ממ"ד – לכל דירה (חשוב מאוד עם המצב כיום, של נפילת רקטות וטילים)

מה מקבל היזם?
• תוספת של מספר קומות ולפעמים רק כקומה וחצי (של דירות אותן הוא יכול למכור למי שחפץ בכך)
• הדבר נתון לשינוי של המועצה המקומית בעיר, כלומר הוא יכול לקבל פחות זכויות (בשל מניעת צפיפות בשכונה\ בעיר, ואז היזם צריך לבדוק האם זה כדאי לו מבחינת השקעה)

בתמ"א 38/2 מקבלים את הדברים הבאים

• בניין גבוה – לרוב הוא יהיה בעל מספר רב יותר של קומות, לעומת הישן
• דירות חדשות – ולא רק דירות מחודשות שהרחיבו קצת
• חניה חדשה – לרוב חניות מקורות, לעומת תמ"א 1\38 שאין לכך הבטחה של 100%
• תשלום עבור שכר הדירה – הדיירים מפונים לדירות אחרות בשכירות שאותן ישלם היזם
• שדרוג רציני לדירה – מטבח חדש, חומרים חדשים, חלונות, תריסים, מזגנים (על פי דרישה), ברזים, אסלות, כיור, חשמל ושקעים לטובת העניין

מה הם היתרונות של תמ"א 38?

• חיזוק המבנה
• שיפוץ המבנה
• חיסכון בזמן ובעלויות
• תוספות מושלמות לנכס
• חיסכון של "כאב ראש" ובירוקרטיה
• שיפור ניכר ברמת החיים ובתנאי מגורים לאחר השיפוץ
• תורמת להתחדשות עירונית ומפשרת את איכות החיים של התושבים
• עליה משמעותית בערך הדירה (למשל: תמ"א 38 בתל אביב עם שדרוג בניין וחניה חדשה)

למה תמ"א 38 יכול להתעכב?

הסכמת דיירים

יש לעיתים בעיה עם זה במיוחד עם דייר סרבן, שכן יש כאלו שרוצים תוספות מסוימות, ואחרים שהתנאים לא מתאימים להם, ואז הדבר מהווה מכשול מסוים להצלחת הפרויקט. על כן, דרוש מסע שכנועים אל מול אותם דיירים ספציפיים על מנת לקבל את החלטת הרוב להמשך התהליך.

• לביצוע תמ"א 38/1 – נדרש להיות רוב מינימאלי של 66%
• לביצוע תמ"א 38/2 – נדרש להיות רוב של 80% (בכדי להגיש בקשה להיתר), כמו כן קיימים הבדלים נוספים.

רשות מקומית

חידוש של בניין ישן עם מספר קומות מצומצם, לבניין גבוה משמעותו הוא הגדלת כמות התושבים, שיפור תשתיות, תחבורה, חניות, גנים ציבוריים ועוד מספר פרמטרים. ולעיתים קיימות רשויות מקומיות אשר אין בכוונתן לאשר זאת בשל חוסר מסוגלות או בשל צפיפות שעלולה להיווצר. יותר תושבים = יותר תשתיות וחניות.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי?

תמ"א 38 מה לבדוק?

• תבדקו את היזם

  תבצעו בדיקה עליו כלומר איפה הוא ביצע בעבר עבודות? האם יש לו פרויקטים נוספים באזור שלכם? האם הוא מוכר בתחום? כמה ניסיון יש לו? מהן הערבויות שהוא נותן לכם? האם מדובר בחברה רצינית? ככל שתשאלו יותר, תחפרו יותר, ותקבלו יותר תשובות לשאלות ככה יש סיכוי שתמזערו נזקים עתידיים.

• תבקשו ערבויות מהיזם (מתן בטוחות)

  תאל תתביישו לקבל ערבויות, כי לעיתים הפרויקט נתקע בגלל הרבה סיבות (בעיות כספיות, בירוקרטיות, תפעוליות). האינטרס שלכם הוא למזער נזקים ולכן עליכם לבקש ערבות ביצוע (כספית) וערבות בדק (תיקון ליקויים).

• תיקחו עורך דין מנוסה וחברת פיקוח מטעמכם

  תעליכם להצטייד באנשי מקצוע אשר מכירים את הנושא מקרוב, אשר תפקידם לייצג אתכם אל מול היזם ולוודא שאתם מקבלים את המקסימום ועושים את זה במינימום נזקים. אל תחסכו, ותנסו להיות "חכמים" ותיתנו ייעוץ לעצמכם כי אחרת אתם יכולים לסבול מכך בעתיד.

• תבדקו מה אתם מקבלים

  תתבקשו לראות מפרט טכני מדויק של כל הדברים שתקבלו: תוספות, טיב החומרים, איכות החומרים, תשתיות. יחד עם זאת, תמיד כדאי לדעת מה הם לוחות הזמנים כי בסה"כ יש לכם אינטרס לקבל דירה משופצת או חדשה בזמן שנקבע לכם, ואם לא על היזם לשלם לכם קנסות וריביות המוסכמות על פי חוק.